Notre blog sur l’urbanisme – constructibilité, veille juridique, actualités…

Lorsque l’on achète pour construire, qu’on rénove ou qu’on souhaite étendre sa surface habitable, on a tendance à oublier que ces projets modèlent le paysage urbain. En cela, ils doivent être approuvés par la commune ! Des règles d’urbanisme peuvent effectivement venir s’opposer à un projet qui n’aura pas été suffisamment pensé pour. Dans ce blog de l’urbanisme, nous parcourons l’étendue de ces règles et des spécificités du PLU et des différentes cartes communales.

PLU, le document d’urbanisme par excellence – Blog de l’urbanisme

Le Plan Local de l’Urbanisme ou PLU, c’est le document de référence qui régit les règles et recommandations parcellaires propres à chaque commune. Stabilisé par la commune ou un ensemble de commune pour une période donnée, le PLU sert avant tout à prévoir les évolutions urbaines (constructions, aménagements, réhabilitations…). Clarifier et prévoir les évolutions urbaines permet à la commune de préserver son patrimoine et ses zones naturelles, de mesurer l’expansion urbaine en privilégiant la réhabilitation urbaine, notamment.

La première partie du PLU est le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durable). Voici un exemple avec celui de la ville de Lyon. Cette partie ne vous concerne pas forcément dans le cadre d’un projet de rénovation ou d’extension puisqu’elle évoque les grandes orientations et les projets urbains à venir dans la commune. Il peut toutefois être intéressant de le consulter avant d’acheter un terrain pour se renseigner sur l’implantation d’un centre commercial, d’une école, d’un parc ou encore l’ouverture d’une ligne de métro ou de tramway à proximité dans les années à venir. Ce genre d’argument peut constituer un obstacle ou au contraire une véritable aubaine lorsqu’on investit dans un secteur donné.

Dans ce que l’on appelle la “partie graphique” ou règlement du Plan Local d’Urbanisme, chaque commune est affublée d’un découpage en zones : agricole (A), urbaine, à urbaniser (AU), future zone d’urbanisation (NA), naturelle et forestière (N), zone urbaine mixte (UC) ou encore zone humide (ZH)… Il en existe bien d’autres ! Au sein de ces zones, on retrouve des parcelles (ou terrains) délimitées en fonction des limites de propriété. Et, si chaque zone urbaine doit répondre à des règles de constructibilité spécifiques, il en va de même pour les parcelles ! D’un terrain à l’autre, ériger une nouvelle construction peut être beaucoup plus difficile voire impossible.

Quelles règles d’urbanisme peuvent concerner votre parcelle ? – Blog de l’urbanisme

Avant d’ériger une nouvelle construction, d’acheter un terrain, de rénover une habitation ou un local ou encore de réaliser une extension, consulter ces règles est donc un impératif. Celles-ci peuvent être de plusieurs sortes :

  • De matériaux. Réfection de la toiture ou encore de la façade font partie des travaux qui peuvent être sujets à des obstacles liés aux règles d’urbanisme. Certaines communes ou quartiers imposent par exemple l’utilisation d’ardoises ou de tuiles plates en toiture. Eriger une construction qui ne respecte pas ces règles peut vous exposer à une démolition (à vos frais) ou au paiement d’une amende conséquente.
  • De hauteur. De la même façon, nombreuses sont les parcelles régies par des règles de hauteur. Cela peut fortement conditionner votre projet d’extension en surélévation ou de construction à étage.
  • De distance à la voirie.
  • De clôture : matériaux, hauteur, épaisseur ou encore distance de la voirie… Parfois, l’implémentation d’une clôture en proximité directe de la voirie est tout simplement interdit.
  • De stationnement.
  • D’emprise au sol. Certains terrains pourtant vastes peuvent n’être constructibles que sur un pourcentage réduit de sol, du fait de conditions environnementales ou bien de politique urbaine. Vous renseigner sur ce point avant l’achat est essentiel !

Comment bien respecter les règles d’urbanisme en vigueur sur ma parcelle ? – Blog de l’urbanisme

Pour être certain de bien respecter les règles d’urbanisme en vigueur sur votre parcelle, commencez par vous renseigner dans le cadastre de votre commune. Il s’agit d’un ensemble de plans représentant graphiquement l’ensemble des parcelles de la commune, avec des numéros. Retrouvez la vôtre, notez son numéro. Vous pourrez ensuite vous référer au PLU pour consulter la réglementation spécifique à votre terrain. L’ensemble de ces documents sont consultables à la Mairie de votre commune, service urbanisme. Mais vous pouvez également vous rendre sur le site web de votre commune : celles-ci ont désormais l’obligation de rendre accessible ces documents de façon dématérialisée. En cas de doute, demandez conseil à votre agent immobilier ou encore au professionnel auquel vous faites appel pour vos travaux, artisan ou architecte.

Le service urbanisme de la mairie a l’obligation de rendre accessible sur son site internet les documents d’urbanisme de la commune, et notamment le Plan Local d’Urbanisme.

A noter : consulter le PLU est une chose, demander les autorisations d’urbanisme relatives à votre projet en est une autre. Et oui : en fonction de la teneur de votre projet, vous pouvez avoir besoin d’une déclaration préalable de travaux ou d’un permis de construire, attribués par la commune après délibération sur votre projet. Et ce, même si celui-ci respecte en tous points les règles présentes dans le PLU ! Ces autorisations servent tout simplement aux services de l’urbanisme de vérifier que votre projet s’intègre dans son environnement et ne provoque aucune nuisance. Vous devrez patienter entre 1 et 3 mois après avoir déposé votre demande pour pouvoir commencer vos travaux de construction, rénovation ou extension.

Zone inondable : que faut-il savoir ?

L’actualité ne manque de couvrir l’augmentation constante des épisodes d’inondations. Effectivement, les scientifiques et météorologues ont prévenu : le changement climatique, l’artificialisation des sols et l’accroissement des zones urbaines seraient responsables de l’augmentation de ces épisodes météorologiques extrêmes. L’eau, ruisselant davantage, ne s’infiltre plus autant dans le sol et provoque des inondations conséquentes dans les zones urbaines et péri-urbaines.

Les zones inondables représenteraient près de 40% du territoire national.

Pour se prémunir au maximum de ce risque, le PLU a classifié certaines zones en « inondables ». On estime que près de 40% du territoire national est exposé au risque d’inondation, ce qui représenterait environ 17 millions de français exposés à ce risque. Concrètement, qu’est ce qu’une zone inondable ? En voici une définition.

Une zone inondable est une zone géographique délimitée et sujette aux risques de submersion, de débordement, de remontée de nappes phréatiques ou de ruissellement pouvant entrainer des dégâts importants sur le bâti. Les zones inondables sont délimitées dans le plan local d’urbanisme (PLU) et caractérisées comme telles après plusieurs épisodes d’inondations, ou présentant des particularités favorisant les épisodes d’inondation, telles que la localisation géographique (près d’un cours d’eau, proche de la mer) ou le relief (absence d’obstacles naturels, terrain plat ne permettant pas l’écoulement). Concrètement, les zones inondables contraignent fortement la constructibilité d’une parcelle, voire l’interdisent.